南灣湖的前世今生
一切從南灣海灣重整計劃開始
南灣海灣重整計劃簡介
南灣湖項目即南灣海灣重整計劃，該項目是1991年4月18日，澳葡政府分別透過第68/91/M號訓令及第69/91/M號訓令，核准了《外港新填海區都市規劃章程》（Plano de Intervenção Urbanística dos Novos Aterros do Porto Exterior），以及南灣海灣重整計畫之細則章程（Planos de Pormenor do Plano de Reordenamento da Zona da Baia da Praía Grande），俗稱「玫瑰園計畫」。
該計畫的總發展面積為130公頃，其中填海工程面積50公頃，建造人工湖面積80公頃。計畫興建45座大廈（酒店6座；辦公室、商業用途及住宅樓宇35座；政府辦公室設施4座）、大型停車場1個（公共泊車位4,750個；私家泊車位7,060個）以及主要道路、主要下水道截欄、主要雨水排水道等附屬設施。該計畫耗資逾百億元，對於當時的澳門社會及經濟狀況而言，工程規模之宏大絕無僅有，更將為1991年土地面積僅6.5平方公里澳門半島，帶來了20%的土地面積增幅，意義非常重大。
項目的願景事故通過政府與民營企業的合作共贏，協同發力，把原本美麗的南灣填海造地形成澳門新發展區，並分別圍出兩個人工湖，南灣湖和西灣湖，為澳門帶來更大的發展，迎接澳門回歸祖國。
重整計劃历史
在八十年代初，南灣海灣面對海洋，尚無一方可以直接利用的土地。為帶來澳門的發展，擴大澳門可利用的土地面積，1981年澳葡政府提出南灣整治計劃，但是當時那不要支持，該計畫被擱置。1991年4月18日，分別透過第68/91/M號訓令及第69/91/M號訓令，澳葡政府核准了. 同年，澳門旅遊娛樂有限公司總經理何鴻燊為澳門發展出一份力，牽頭和中資、葡資合組「南灣發展有限公司」，拿到到这个個大型基建合同。 之后吳、蕭、史先生买了葡資的股份，分辨也参与了项目。
根據批給合同，南灣發展股份有限公司將負有十多項的特別負擔，包括填海封閉工程、建造具有生態系統平衡的人工湖、1200萬噸挖泥工程，且南灣發展股份有限公司須承擔各區域整體系統一體化的工作，包括設置各類供應措施，例如電力、電訊網絡、由上游(媽閣)至下游(皇朝)的排污廢物處理系統、綠化整治、行人通道、興建長達兩里半公路貫連五個區域等等，還有統籌各區域的地下停車場網絡，整個計劃耗資超過110億澳門幣（見1993年7月9日澳門報章），相當於現今的近千億元。
政府于1992年7月6日正式批給這龐大封閉填海工程，南灣發展股份有些公司於1992年7月8日動工，並於臨近回歸前（1999年11月份）完工，於兩年的保養期過後，澳門政府於2001年11月碓定驗收。
整個封閉及填海工程完成後，分為五個區域，并規劃了各區的面積及用途：
A區：共12塊土地地段（A1至A12），共536,829平方呎，用作發展住宅、酒店、商店及寫字樓；
B區：共12塊土地地段（B1至B12），共767,250平方呎，用作發展住宅、酒店、商店及寫字樓，設有大型休憩公園；
C區：共17塊土地地段（C1至 C17），共590,004平方呎，用作發展住宅、酒店、政府建設、商店及寫字樓；
D區：共5塊土地地段（D1至D5），共355,103平方呎，用作發展住宅、酒店、商店及寫字樓；
E區：分為A、B兩部分，共27,878平方米，用作建設大道及大型停車場服務。
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當年的計劃示意圖
非常明確的是，在填海封閉工程完成之前，南灣海灣並不存在任何可被利用的土地，僅於經過一系列的封閉填海等工程後，才可實行利用土地的計劃，但有關的租賃期限卻是自第73/SATOP/92號批示刊登時（即1992年7月6日）起算，而非自填海完成時起算。也就意味著從1992年至2001年這十年的時間里，南灣海灣一直在基建建設，南灣發展股份有些公司在這十年的租賃期中，并沒有任何可租賃的土地使用。
為著能夠將已完成的區域加快發展、使土地利用後能被使用及轉為確定批給，並配合當時的融資市場，南灣發展股份有限公司向澳門政府申請將“南灣湖計劃”的地段分別轉讓給不同的公司以作發展. 然而，於上指批示刊登不久後，基於賭權開放，政府希望承批人放棄B區土地的權益並計劃將有關土地地段重新批給予獲批賭牌的博彩公司，經多次協商後，於2002年11月29日，承批人最後將上指B區的B/b、B/f、B/g及B/l全部地段放棄，惟有關批示（第33/2004號至第36/2004號運輸工務司司長批示）僅於2004年4月14日刊登於《澳門政府公報》第15期。
與此同時，澳門特別行政區政府承諾批出一幅或一幅以上，位於“南灣湖計劃”C區及D區的土地，或具同等建築面積及建築能力的區域或土地作為補償。基於該批示的內容，承批人嘗試利用C區的土地，並為此草擬了相關計劃。於2006年，南灣發展股份有限公司向土地工務運輸局遞交調整規劃方案。然而，政府表示由於《南灣海灣重整計劃之細則章程》是於回歸前透過第69/91/M號訓令核准，縱使有關訓令的規劃內容在過了十多年以後，早已顯得不合時宜，但若要實行新的計劃仍必須等待有關訓令被廢止。
於2006年8月16日，時任特首何厚鏵透過第248/2006號行政長官批示，指出隨著時間過去，章程的條件已完全不能配合澳門特別行政區現今社會及經濟的發展，且考慮到整體上已達到實施上述章程之目的，尤其是確保了系統地和合理地利用土地資源，以及改善了有關城區的環境條件，因此廢止了第68/91/M號訓令《外港新填海區都市規劃章程》及第69/91/M號訓令（核准南灣海灣重整計劃之細則章程）。
縱使細則章程被廢止，為承批人提供有利的條件，而部分有關地段已完成入則及獲發施工准照，但政府卻以2005年澳門申請世界文化遺產成功為由，建議發展商等待，一直沒有獲得明確回覆。在當時，部分承批人已向銀行貸款，並支付了超過十年的利息，每年更須向銀行作兩次評估。
在等待政府指示的同時，南灣發展股份有限公司向政府提交了C、D區重整方案的申請，並經過多次溝通及修改，更積極協助籌備公開旁聽會。於2009年3月27日，政府為“南灣湖C區及D區重整規劃方案”進行了公開旁聽會，並在計劃中展示有關規劃、環境效益、交通影響評估等，更配合了當時規劃中的輕軌鐵路。
2010年7月份，政府曾舉辦“南灣C、D區作概念性規劃徵集活動”，並收集了19份概念設計方案。於2011年， 時任工務局城市規劃廳廳長劉榕更指出，"預計今年內可公佈新方案"，然而，政府從未將最終規劃方案公佈，使承批人無法利用土地。
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